マイホームを売った年の確定申告｜3000万円特別控除と譲渡所得の計算を解説

マイホームを売った年は、利益（譲渡所得）が出ても3000万円特別控除を使えば税金がかからないことが多く、この特例を受けるには確定申告が必須です。譲渡所得の計算方法から必要書類、赤字でも申告した方がよいケースまで、順を追って整理します。

自宅を売却したとき、「売ったお金にそのまま税金がかかるの？」「確定申告は必要なの？」と不安になる方は少なくありません。マイホームの売却には個人事業主だけでなく会社員も対象になる特別なルールがあり、知らずに申告を見送ると本来使える特例を取りこぼしてしまうこともあります。まずは全体像を押さえておきましょう。

☑ 自宅を売って利益が出たが、いくら税金がかかるのか見当がつかない

☑ 3000万円特別控除という言葉は聞いたが、自分が使えるのかわからない

☑ 売却して損をした場合、確定申告は不要なのか知りたい

以下では、マイホーム売却時の譲渡所得の計算の流れ、3000万円特別控除と軽減税率の使い方、必要書類、そして損失が出たときの取り扱いまでを順番に見ていきます。最後まで読めば、自分が確定申告をすべきかどうかの判断がつくようになります。

マイホームを売ったら確定申告は必要？

マイホームを売って譲渡所得（利益）が出た場合は、原則として確定申告が必要です。特に3000万円特別控除などの特例を使うときは、税額がゼロになるとしても申告をしなければ適用を受けられません。損失が出た場合は義務ではありませんが、後述の特例で税金を取り戻せることがあります。

給与所得者でも申告が必要になる

会社員は通常、年末調整で所得税の手続きが完了します。しかし不動産の売却益は給与とは別に計算する「分離課税」の所得で、年末調整では処理されません。したがって、利益が出て特例を使うなら、会社員であってもこの譲渡について確定申告を行う必要があります。

売却した翌年に申告する

譲渡所得は売却した年の所得として、その翌年の確定申告期間（原則2月16日〜3月15日）に申告します。売買契約書や取得時の資料は申告まで手元に保管しておきましょう。手続きに不安がある方は、スマホでの確定申告の手順もあわせて確認しておくと安心です。

譲渡所得はどう計算する？

譲渡所得は「売った金額」から「買ったときの費用（取得費）」と「売るためにかかった費用（譲渡費用）」を差し引いて求めます。つまり、売却額そのものではなく、購入時からの値上がり益に対して税金がかかる仕組みです。

計算式の基本

譲渡所得＝譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）で計算します。取得費には購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれますが、建物部分は保有期間に応じた減価償却相当額を差し引きます。取得費が不明な場合は、売った金額の5%を概算取得費とすることもできます。

数値シミュレーション

たとえば、3000万円で購入した自宅（諸費用込みの取得費2800万円）を、譲渡費用200万円をかけて4500万円で売却したケースを考えます。

この例では譲渡所得1500万円が特別控除の枠内に収まるため、特例を使えば課税される所得はゼロになります。ただし控除を受けるには確定申告が前提です。取得費の集計や書類の準備に自信がなければ、確定申告を丸ごと任せる方法もあります。

3000万円特別控除と軽減税率とは

マイホームを売ったときは、譲渡所得から最高3000万円を差し引ける「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」が使えます。さらに所有期間が10年を超える場合は、控除後の所得に対する税率が軽くなる軽減税率の特例もあります。

3000万円特別控除の要件

• 自分が住んでいた家屋やその敷地を売ること

• 売った相手が親子や夫婦など特別な関係でないこと

• 前年・前々年に同じ特例を受けていないこと

制度の詳しい要件は、国税庁のタックスアンサー「No.3302 マイホームを売ったときの特例」で確認できます。

10年超所有の軽減税率

売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、3000万円特別控除を使ったうえで、残った所得のうち6000万円以下の部分に軽減された税率が適用されます。特別控除と併用できる点がポイントです。

売却で損が出たときはどうする？

売却して損失（譲渡損失）が出た場合、税金はかかりませんが、一定の要件を満たすマイホームなら損失を給与や事業の所得と相殺できる特例があります。この場合は確定申告をすることで税金の還付につながります。

損益通算・繰越控除の特例

住宅ローンが残っている自宅を売って損をしたときなどは、その損失を他の所得と損益通算し、引ききれない分を翌年以降に繰り越せる制度があります。損失が出たケースの詳しい取り扱いは、確定申告書の控えの保管と活用とあわせて資料をそろえておくと手続きがスムーズです。

よくある質問

Q. 自宅を売って利益がなくても確定申告は必要ですか？

取得費と譲渡費用を差し引いて利益が出ていなければ、原則として申告義務はありません。ただし損失を他の所得と相殺できる特例を使う場合や、還付を受けられる場合は、申告することで得になることがあります。

Q. 購入したときの契約書をなくしてしまいました。取得費はどうなりますか？

取得費が分からない場合は、売った金額の5%を概算取得費として計算できます。ただし実際の取得費より低くなり税額が増えることが多いため、通帳の記録や住宅ローンの資料など、取得を裏づける書類を可能な限り探すことをおすすめします。

Q. 事業用として一部を使っていた自宅を売った場合はどうなりますか？

店舗兼住宅のように事業用と居住用が混在している場合、3000万円特別控除は居住用部分にのみ適用されます。事業用部分の按分の考え方は複雑になりやすいため、迷ったときは専門家に相談すると安心です。税理士に依頼する費用の相場も判断材料になります。

Q. マイナンバーカードがあれば自宅から申告できますか？

はい。マイナンバーカードとスマホがあれば、e-Taxで自宅から申告できます。事前準備にはマイナポータル連携による自動入力を使うと、控除証明書などの入力の手間を減らせます。

特例を使うなら確定申告を忘れずに

マイホームを売った年は、譲渡所得を「売却額−取得費−譲渡費用」で計算し、3000万円特別控除や軽減税率を使えば税負担を大きく抑えられます。ただしこれらの特例は確定申告をして初めて適用されるため、利益が出て税額がゼロになる場合でも申告を忘れないことが大切です。

譲渡所得の計算や取得費の把握は、日々の事業と並行して進めるには負担の大きい作業です。とくに個人事業主は、通常の確定申告に不動産の売却が加わると、準備すべき書類が一気に増えます。記帳代行の現場でも、売却が重なった年に書類の多さで手が止まってしまう、というご相談をいただきます。

領収書丸投げドットコムは、領収書や請求書を郵送かスマホ撮影で送るだけで、日々の記帳から確定申告書類の作成までを税理士監修で代行します。売却が絡む年の申告もまとめてお任せいただけます。書類の準備に不安があるなら、売却が絡む年の申告を丸ごと相談してみる（無料）ところから始めてみてください。しつこい勧誘はありません。任せたあとの進み方が気になる方は、利用開始までの流れを確認すると安心です。

【本記事の監修】
領収書丸投げドットコム 責任者 山下
個人事業主・フリーランス専門の記帳代行サービス「領収書丸投げドットコム」（運営：それいけ株式会社）の責任者として、日々の記帳代行・確定申告サポートの実務知見に基づき本記事の内容を確認しています。本記事は、国税庁など公的機関の公表情報をもとに作成しています。