不動産所得の確定申告｜家賃収入の経費・減価償却・注意点を解説

不動産所得の確定申告は「総収入金額－必要経費」で計算し、家賃だけでなく礼金や更新料も収入に含めます。経費にできるもの・できないもの、減価償却の考え方、青色申告の使い方まで、はじめての方向けに整理しました。

相続した実家を貸し出したり、転勤をきっかけに自宅を賃貸に出したり、家賃収入を得るようになるきっかけは人それぞれです。ところが、いざ家賃が入り始めると、多くの方が「確定申告」という壁に直面します。なかでも経費の範囲と減価償却は、はじめての方がつまずきやすいポイントです。

☑ アパートや戸建ての家賃収入があるが、確定申告のやり方が分からない

☑ どこまで経費にできるのか、減価償却の計算が難しそうで不安

☑ 会社員として働きながら賃貸経営をしていて、申告が必要かどうか判断できない

不動産所得とは？まずは基本を押さえよう

家賃収入にかかる税金を理解するには、「不動産所得」という所得区分の仕組みを知ることが出発点になります。

不動産所得は「収入－必要経費」で計算する

土地や建物などの貸付けによる所得は「不動産所得」に区分され、「総収入金額－必要経費」で計算します。家賃がそのまま課税対象になるわけではなく、かかった経費を差し引いた残りに対して税金がかかる、という点をまず押さえておきましょう。

確定申告が必要になるケース

給与を1か所から受け取っている会社員の場合、不動産所得を含む給与以外の所得が年間20万円を超えると、原則として確定申告が必要です。会社員で確定申告が必要になる人の考え方は、国税庁タックスアンサーNo.1900「給与所得者で確定申告が必要な人」国税庁の解説ページで確認できます。個人事業主やフリーランスの方は、事業の所得と合わせて不動産所得も申告します。事業所得と不動産所得の両方がある場合の収支の分け方は、複数事業を営む個人事業主の収支内訳と按分も参考になります。なお、20万円以下でも住民税の申告は別途必要になるほか、医療費控除などを受けるために確定申告をする場合は、20万円以下の不動産所得もあわせて申告する必要があります。

「事業的規模」かどうかで扱いが変わる

不動産の貸付けが「事業的規模」と認められるかどうかで、青色申告特別控除の金額などの扱いが変わります。一般に、おおむね5棟以上の独立家屋、またはアパート・マンションなら10室以上を貸し付けている場合に事業的規模とされる「5棟10室基準」が目安とされています。相続した物件を家族で共有している場合など、誰が申告するかで迷うときは、家族で一つの事業を営むときに誰が申告するかの考え方も判断の助けになります。

家賃収入に含まれるのは「家賃」だけではない

不動産所得の収入というと毎月の家賃を思い浮かべますが、実はそれ以外にも収入に含めるべきお金があります。

礼金・更新料・共益費も収入になる

• 毎月の家賃・地代

• 礼金や権利金など、返還しないお金

• 契約更新時に受け取る更新料

• 共益費や管理費の名目で受け取るお金

• 駐車場代など貸付けに付随する収入

これらはすべて不動産所得の総収入金額に含めて計算します。家賃だけを集計していると収入の計上漏れになるため注意しましょう。

敷金・保証金は「返すかどうか」で判断

敷金や保証金のように、退去時に入居者へ返還する予定のお金は預り金であり、受け取った時点では収入になりません。ただし、契約により返還しないことが確定している部分は、その確定した時点で収入に計上する必要があります。契約書の文言によって扱いが変わるため、契約内容を確認しながら処理しましょう。

経費にできるもの・できないもの

不動産所得を正しく計算するには、経費を漏れなく計上することが基本です。代表的なものを確認しましょう。

経費にできる主なもの

• 固定資産税・都市計画税などの税金

• 火災保険料・地震保険料

• 管理会社へ支払う管理委託料

• 修繕費（原状回復のための費用）

• ローンの利息部分

• 建物や設備の減価償却費

• 入居者募集のための広告宣伝費

このほか、物件の見回りに行くための交通費や、賃貸経営の勉強のための書籍代なども、関連性が説明できれば経費になります。いずれも領収書や請求書、納税通知書などの証拠書類をきちんと保存しておくことが大切です。

経費にできないもの

注意したいのが、ローンの元本返済部分です。毎月の返済額のうち経費にできるのは利息部分だけで、元本部分は経費になりません。また、ご自身の所得税や住民税、生活費などプライベートな支出も経費にはできません。

大規模なリフォームは「資本的支出」になることも

壊れた設備の修理など現状を維持するための支出は修繕費として一括で経費にできますが、物件の価値を高めたり使用期間を延ばしたりする大規模なリフォームは「資本的支出」として資産に計上し、減価償却によって数年に分けて経費化します。判断に迷う場合は専門家に相談すると安心です。

減価償却をやさしく理解しよう

不動産所得の計算で避けて通れないのが減価償却です。仕組みさえ分かれば、決して難しいものではありません。減価償却や経費の計算まで任せたいなら、不動産所得の申告を専門家に任せる方法もあります。

減価償却とは「分割で経費にする」仕組み

建物のように長期間使う資産は、購入した年に全額を経費にするのではなく、法律で定められた「耐用年数」にわたって少しずつ経費にしていきます。これが減価償却です。たとえば2,000万円の建物を20年にわたって償却するなら、毎年100万円ずつ経費にしていくイメージです（実際の計算方法は建物の構造や取得時期によって異なります）。実際にお金が出ていかない年でも経費にできるため、不動産所得の金額に大きく影響します。

土地は減価償却できない

減価償却の対象になるのは、建物や設備のように「時間とともに価値が減る資産」です。土地は使用しても価値が減らないと考えられているため、減価償却の対象になりません。土地と建物をまとめて購入した場合は、建物部分の金額を区分して計算する必要があります。

中古物件は耐用年数の計算に注意

耐用年数は建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）によって定められています。中古物件の場合は、すでに経過した年数に応じて耐用年数を計算し直す方法が用いられます。最初の設定を誤ると毎年の経費が変わってしまうため、購入した年の処理が肝心です。

青色申告と申告時の注意点

不動産所得でも、要件を満たせば青色申告のメリットを受けられます。あわせて注意点も確認しておきましょう。

青色申告特別控除で所得を抑えられる

事前に青色申告承認申請書を提出し、複式簿記での記帳や電子申告などの要件を満たすと、事業的規模の不動産貸付けでは最大65万円の青色申告特別控除が受けられます。控除の要件は国税庁タックスアンサーNo.2072「青色申告特別控除」国税庁の解説ページで確認できます。事業的規模に満たない場合でも、10万円の控除を受けることが可能です。青色申告の承認申請には期限があるため、検討している方は早めに準備を始めましょう。事業と不動産で帳簿をどう分けるかは、複数の屋号・複数店舗を持つ個人事業主の帳簿の分け方が参考になります。

赤字になったら損益通算できる

不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の所得と相殺する「損益通算」ができ、納めすぎた税金の還付を受けられることがあります。ただし、土地を取得するための借入金利息に相当する部分は損益通算の対象外になるなど、細かいルールがある点には注意しましょう。実際にお預かりする賃貸オーナーの方の書類でも、管理会社の送金明細と減価償却の設定さえ整えば、毎年の申告は驚くほど手早く進みます。

よくある質問

Q. 管理会社にすべて任せていても、確定申告は自分でするのですか？

はい。管理会社が代行してくれるのは入居者対応や家賃の集金などの管理業務であり、確定申告は物件のオーナーご自身が行う必要があります。管理会社から届く送金明細書は収入の集計に役立つため、必ず保管しておきましょう。

Q. 家賃収入が赤字でも申告したほうがいいですか？

申告をおすすめします。不動産所得の赤字は給与所得などと損益通算できるため、源泉徴収された所得税が還付される可能性があります。また、申告しておくことで収支の記録が残り、翌年以降の賃貸経営の判断材料にもなります。

Q. ローンの返済額はすべて経費になりますか？

いいえ。経費になるのは利息部分のみで、元本の返済部分は経費になりません。金融機関が発行する返済予定表で利息と元本の内訳を確認し、利息部分だけを経費に計上しましょう。

不動産所得の申告はここを押さえる

不動産所得は「総収入金額－必要経費」で計算され、家賃だけでなく礼金や更新料も収入に含まれます。固定資産税や管理委託料、ローン利息、減価償却費などを漏れなく経費に計上することが、正しい申告の第一歩です。

特に減価償却は、土地と建物の区分や耐用年数の設定など、最初の処理がその後の申告にずっと影響します。不安がある場合は、早めに専門家のサポートを受けながら進めると安心です。

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【本記事の監修】
領収書丸投げドットコム 責任者 山下
個人事業主・フリーランス専門の記帳代行サービス「領収書丸投げドットコム」（運営：それいけ株式会社）の責任者として、日々の記帳代行・確定申告サポートの実務知見に基づき本記事の内容を確認しています。本記事は、国税庁など公的機関の公表情報をもとに作成しています。