民泊・駐車場収入の確定申告｜所得区分と経費をやさしく解説

民泊収入は原則として雑所得、駐車場収入は貸し方によって不動産所得・事業所得・雑所得に分かれます。所得区分で損益通算や青色申告の可否が変わります。区分の考え方と経費、申告が必要になる基準を具体的に整理します。

使っていない部屋や土地を活用して収入を得る方が増えています。民泊サイトに部屋を掲載したり、空き地を月極駐車場にしたり、シェアリングサービスで駐車スペースを貸し出したり。手軽に始められる一方で、「この収入は確定申告が必要なの？」「何所得として申告すればいいの？」という疑問はつきものです。調べても答えがバラバラで困る、という声も少なくありません。まずは所得区分から見ていきましょう。

☑ 空き部屋を民泊に出しているが、収入の申告方法が分からない

☑ 民泊や駐車場の収入が何所得になるのか、調べても答えがバラバラで困っている

民泊収入は何所得？区分の考え方

民泊の収入は「部屋を貸しているのだから不動産所得では？」と思われがちですが、実は少し違います。

原則は「雑所得」として申告する

住宅宿泊事業法にもとづく、いわゆる民泊は、宿泊者への鍵の受け渡しや清掃、リネンの提供などのサービスを伴うことから、単なる不動産の貸付けとは性質が異なるとされ、得られる所得は原則として「雑所得」に区分されます。国税庁も、住宅宿泊事業による所得は原則として雑所得に当たるという考え方を示しています。受け取ったお金がどの所得区分になるか迷うケースは、クラウドファンディング・支援を受けた人の所得区分と課税の有無も参考になります。

規模によっては「事業所得」になることも

複数の物件を運営している、専業として相応の規模で営んでいるなど、社会通念上「事業」といえる規模・態様で行っている場合は、事業所得として申告できることがあります。事業所得になると、青色申告を選択できるなどのメリットがあります。民泊や駐車場を他の事業とあわせて営む場合は、複数事業を営む場合の収支内訳と按分の考え方も確認しておくと安心です。

不動産所得に含めるケースもある

もともと不動産賃貸業を営んでいる方が、賃貸物件の空室を一時的に民泊として活用しているような場合には、不動産所得に含めて申告して差し支えないとされています。ご自身の状況がどれに当てはまるか迷うときは、税務署や専門家に確認すると安心です。

駐車場収入は何所得？貸し方で変わる

駐車場収入の所得区分は、「どこまで管理や責任を負っているか」という貸し方の実態によって変わります。

月極駐車場は原則「不動産所得」

土地を区画して月極で貸すだけのように、車の保管責任を負わない貸し方は、土地の貸付けとして「不動産所得」に区分されるのが原則です。自宅の空きスペースを特定の人に月単位で貸す場合も、基本的にはこの考え方になります。

時間貸しなど管理を伴う場合は事業所得・雑所得

時間貸駐車場のように、車の出入りを管理し、保管に責任を負う形態は、不動産の貸付けというよりサービスの提供に近いと考えられ、規模に応じて事業所得または雑所得に区分されます。

コインパーキング業者に土地を貸す場合

自分では運営せず、コインパーキングの運営会社に土地を一括で貸して毎月の賃料を受け取る場合は、土地の貸付けとして不動産所得になります。同じ「駐車場収入」でも、契約の形によって所得区分が変わる点を覚えておきましょう。

経費にできるものをチェックしよう

民泊も駐車場も、収入を得るためにかかった費用は経費として差し引くことができます。代表的なものを見ていきましょう。

民泊で経費にできる主なもの

• 仲介サイトに支払う手数料

• 清掃代行やリネン交換の費用

• シャンプー・タオルなどの消耗品費

• 宿泊者用の家具・家電の購入費（金額によっては減価償却）

• 水道光熱費やインターネット通信費のうち民泊利用分

駐車場で経費にできる主なもの

• 土地の固定資産税・都市計画税

• アスファルト舗装や精算機などの減価償却費

• ライン引きや看板の設置費用

• 照明の電気代や清掃費用

自宅と共用している場合は「家事按分」を

自宅の一部を民泊に使っている場合の家賃や水道光熱費は、全額を経費にすることはできません。民泊に使っている面積や日数など、合理的な基準で按分し、収入を得るために使った部分だけを経費に計上します。按分の根拠はメモなどで残しておくと安心です。車両など事業とプライベート兼用の資産の按分は、キャンピングカー・車中泊ビジネスの車両費と事業按分の考え方も参考になります。

確定申告が必要になる基準

収入が少ないうちは「申告しなくてもいいのでは」と思いがちですが、基準を正しく知っておきましょう。

会社員は所得20万円超で確定申告が必要

給与を1か所から受け取っている会社員の場合、民泊や駐車場などの給与以外の所得（収入から経費を差し引いた金額）が年間20万円を超えると、原則として確定申告が必要です。判断は収入額ではなく所得額で行う点がポイントです。なお、医療費控除などを受けるために確定申告をする場合は、20万円以下の所得もあわせて申告する必要があります。会社員で確定申告が必要になる範囲は、国税庁タックスアンサーNo.1900「給与所得者で確定申告が必要な人」で確認できます。

個人事業主・専業の場合

個人事業主やフリーランスの方は、事業の所得と合わせて申告するため、金額の大小にかかわらず民泊・駐車場の所得も含めて計算します。所得控除の合計額を超える所得があれば、確定申告が必要です。

20万円以下でも住民税の申告は必要

いわゆる「20万円ルール」は所得税の確定申告に関する基準であり、住民税には適用されません。所得が20万円以下で確定申告をしない場合でも、お住まいの市区町村への住民税の申告は必要になる点に注意しましょう。

申告で失敗しないための注意点

最後に、民泊・駐車場収入の申告でつまずきやすいポイントをまとめます。

帳簿づけと領収書の保存を習慣に

収入は予約サイトの管理画面や通帳で確認できますが、経費は領収書がなければ証明できません。清掃費や消耗品費など、こまごまとした支出が多い民泊だからこそ、領収書をためずに記録する仕組みづくりが大切です。月に一度はサイトの売上明細と領収書を突き合わせるなど、こまめな整理が申告時期の負担を大きく減らしてくれます。こうした記帳に手が回らない方は、たまりがちな領収書の記帳を任せる記帳代行という方法もあります。民泊の清掃費や消耗品費のように少額の領収書が積み上がって整理が追いつかない、というご相談は実際に多いものです。

赤字の扱いは所得区分によって異なる

不動産所得の赤字は給与所得など他の所得と損益通算できますが（土地取得のための借入金利息など一部例外があります）、雑所得の赤字は他の所得と相殺できません。同じ赤字でも所得区分によって扱いが変わるため、自分の収入がどの区分に当たるかを最初に整理しておくことが重要です。

収入が大きくなったら消費税にも注意

民泊の宿泊料金は、消費税の課税対象となる取引です。売上の規模が大きくなってくると、将来的に消費税の申告が必要になる場合があります。消費税の納税義務が免除される基準は、国税庁タックスアンサーNo.6501「納税義務の免除」で確認できます。事業が軌道に乗ってきた方は、所得税だけでなく消費税の取り扱いについても、税務署や専門家に確認しておくと安心です。

よくある質問

Q. 民泊の収入が年間10万円ほどでも申告は必要ですか？

会社員の方で、経費を差し引いた所得が20万円以下であれば、所得税の確定申告は原則不要です。ただし住民税の申告は別途必要になるほか、医療費控除などを受けるために確定申告をする場合は、20万円以下の所得もあわせて申告する必要があります。

Q. 駐車場収入だけでも青色申告はできますか？

月極駐車場などの不動産所得であれば、事前に青色申告承認申請書を提出することで青色申告ができます。貸付けの規模によって青色申告特別控除の金額は変わりますが、規模が小さい場合でも10万円の控除を受けられます。

Q. 民泊に使っている部屋の家賃や住宅ローンは経費になりますか？

民泊に使用している部分について、面積や日数などで按分した金額を経費にできる場合があります。ただし、住宅ローン控除を受けている自宅を民泊に使うと控除の適用に影響が出ることがあるため、始める前に税務署や専門家へ確認することをおすすめします。

民泊・駐車場収入で迷ったときの結論

民泊収入は原則として雑所得、駐車場収入は貸し方によって不動産所得・事業所得・雑所得に分かれます。所得区分によって損益通算や青色申告の可否が変わるため、まずはご自身の収入がどの区分に当たるかを整理することが大切です。

そのうえで、経費の領収書をきちんと保存し、収入から経費を差し引いた「所得」で申告の要否を判断しましょう。迷ったときは早めに専門家へ相談することで、申告漏れや計上ミスを防ぐことができます。

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【本記事の監修】
領収書丸投げドットコム 責任者 山下
個人事業主・フリーランス専門の記帳代行サービス「領収書丸投げドットコム」（運営：それいけ株式会社）の責任者として、日々の記帳代行・確定申告サポートの実務知見に基づき本記事の内容を確認しています。本記事は、国税庁など公的機関の公表情報をもとに作成しています。